Wie geht es dem Schweizer Immobilienmarkt?

IMMOBILIENPREISENTWICKLUNG 2. QUARTAL 2018

Marktkommentar von Prof. Dr. Donato Scognamiglio
SFI Adjunct Professor, IAZI AG - CIFI SA Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien, zur Preisentwicklung im 2. Quartal 2018

Prof. Dr. Donato Scognamiglio, SFI Adjunct Professor, ist CEO und Mitinhaber der Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG (IAZI) in Zürich. Er studierte in Bern und an der William E. Simon Graduate School of Business Administration in Rochester (NY) Betriebs- und Volkswirtschaftslehre sowie an der ETH Zürich Statistik. Er promovierte an der Universität Bern, ist Dozent für Real Estate & Finance und Titularprofessor der Wirtschafts- und Sozialwissenschaftlichen Fakultät der Universität Bern. Er ist vom Schweizer Bundesrat gewählter Vertreter der Schweizer Hypothekarschuldner im Verwaltungsrat der Pfandbriefbank Schweizerischer Hypothekarinstitute.

Der Immobilienmarkt ist in den letzten 20 Jahren immer nur gestiegen. Die Reise geht aber nur noch bedingt so weiter. Wir haben Kategorien, die eher am abflachen sind. Im Eigenheimbereich stellen wir jedoch fest, dass Einfamilienhäuser immer noch ein absoluter Renner sind. Entgegen den Erwartungen haben diese in einem Quartal um 1,4 % auf Jahresbasis zugelegt, der höchste Wert seit 5 Jahren, hat mich selber überrascht. Einfamilienhäuser ganz klar top.

Doch in den Medien hört man auch von Preissenkungen. Wie ist das zu erklären?

Ja ganz genau. Was man viel lesen kann, sind die inserierten Preise, also die Wunschvorstellungen der Immobilienverkäufer, die kommen effektiv runter, d.h. aber nicht, dass weniger für die Objekte bezahlt werden. Sondern die Wünsche kommen stärker runter. Konnte man vor 5 Jahren etwa 10 -15 % höher inserieren, als effektiv bezahlt worden ist, ist diese Differenz in vielen Regionen tendenziell gesunken. Also Vorstellungen runter, Preise in die Höhe.

Wie ist die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen?

Bei Eigentumswohnungen ist die Musik wirklich raus. D.h. wir hatten eine Nullrunde im letzten Quartal d.h. die Preise sind nicht mehr gestiegen. Über ein Jahr betrachtet 1 %, aus dieser Sicht noch etwas aber fast nichts mehr.

Und wie ist die Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern?

Mehrfamilienhäuser ist eine ganz wichtige Kategorie, die unter dem Radar der Schweizerischen Nationalbank ist und immer wieder in den Medien ist. Da haben wir nun festgestellt, dass die Preise im letzten Quartal nicht mehr stark gestiegen sind. Es sind noch 0,6 %, wenn das so weitergehen würde, würde das eine echte Abkühlung bedeuten.

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat vor Risiken gewarnt. Was meinen Sie dazu?

Es ist die Aufgabe einer SNB zu warnen, auf der anderen Seite ist sie in einem Dilemma, da sie einerseits die Zinsen nicht erhöhen kann und dadurch einen extremen Boom auslöst im Immobilienmarkt und auf der anderen Seite immer warnen muss.
Grundsätzlich denke ich, dass die meisten Bank vorsichtig unterwegs sind, was die Finanzierung anbelangt, wir können aber beobachten, dass Akteure, die nicht auf eine Bank angewiesen sind, ganz andere Preise zahlen können, und sehr oft liest man dann von diesen sehr hohen Preisen, die aber nicht über eine Bank laufen, sondern meist ein institutioneller Kunde ist, der keine Bank benötigt.

SWX IAZI PREISINDIZES FÜR IMMOBILIEN 2.QUARTAL 2018

Einfamilienhäuser bleiben begehrt

Der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen weist im 2. Quartal 2018 einen Anstieg von 0.7 % aus. Auf Jahresbasis betrachtet ist das Preiswachstum im 2. Quartal mit 2.4 % unverändert (Vorquartal: 2.4 %).

Transaktionspreise Einfamilienhäuser (EFH)

Einfamilienhäuser bleiben in der Käufergunst.
Das Preiswachstum für diese Objekte beträgt im 2. Quartal 1.4 % und hat sich im Vergleich zum Vorquartal um 0.9 % erhöht. Auf Jahresbasis erzielt das Preiswachstum im 2. Quartal 3.9 %. Ein höherer Wert war zuletzt mit 4.4 % im 1. Quartal 2013 erzielt worden.«Der Traum nach einem Häuschen im Grünen bleibt intakt», sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. «Dieses Wachstum erstaunt auf den ersten Blick, denn die Angebotspreise sind in diesem Quartal gesunken.» Gemäss dem Swiss Real Estate Offer Index von ImmoScout24 und IAZI für Einfamilienhäuser sei das Preiswachstum im 2. Quartal mit -0.3 % rückläufig. Der Vorquartalswert beträgt 3.3 %. Auf Jahresbasis betrachtet beträgt das Preiswachstum -3.1 % (Vorquartal 3.2 %). «Die Wunschpreise nähern sich an das Niveau der effektiv bezahlten Preise zunehmend an», sagt Scognamiglio.

Transaktionspreise Eigentumswohnungen (EWO)

Das Preiswachstum für EWO ist im 2. Quartal mit 0.0 % (Vorquartal: 0.7 %) rückläufig. Auf Jahresbasis betrachtet beträgt die Wachstumsrate 1.0 %, was ebenso ein leichter Rückgang ist im Vorquartalsvergleich (Vorquartal: 1.6 %).

Transaktionspreise Mehrfamilienhäuser (MFH)

Bei den Mehrfamilienhäusern ist das Preiswachstum für das 2. Quartal mit 0.63 % nur noch bescheiden. Auf Jahresbasis betrachtet ist das Preiswachstum mit 5.8 % (Vorquartal: 6.0 %) leicht rückläufig.
Die Performance der MFH beträgt im 2. Quartal 1.5 % (Vorquartal: 2.6 %). Auf Jahresbasis beträgt sie 9.3 % (Vorquartal: 9.6 %). Als Performance wird die Gesamtrendite bezeichnet, welche die Netto-Cashflow-Rendite sowie die Wertsteigerung umfasst.

Zusammenfassung - Regio-Immo-Gazette - Rinaudo & Kiss Immobilien