Die Zinsen fallen und fallen!

Seit Jahren wird von der Zinswende gesprochen. Doch die Zinsen fallen und fallen.
Machen Sie einmal selber den Test und geben Sie bei einer Tageszeitung im Internet unter Suchen das Wort «Zinswende» ein. Wir haben das bei der NZZ
gemacht. Hier nur eine kleine Liste von Überschriften:

14.08.2018 Die Zinswende droht zu verpuffen
05.07.2018 Banges Warten der Lebensversicherer auf steigende Zinsen
19.06.2018 Die Fondsanleger fürchten die Zinswende
23.03.2018 Anleger bringen sich für die Zinswende in Position
07.02.2018 Welche Schwellenländer die Zinswende am härtesten Treffen könnte
05.02.2018 Die langersehnte Zinswende sorgt vorerst für Verunsicherung
14.11.2018 Die Zinswende in der Eurozone lässt wohl nicht mehr lange auf sich warten
16.01.2017 Jetzt aber – klar zur Zinswende
08.01.2016 Lackmustest für die Zinswende
17.12.2015 War das nun die Zinswende?
usw...

Und hier ein aktueller Ausschnitt aus
der Aargauer Zeitung vom 29. Juni 2019

«Die Banken rüsten sich für
eine neue Welt am Hypothekarmarkt. Erste Hypotheken werden zu Negativzinsen vergeben.
In den USA und in der Eurozone sind die Zinswenden endgültig abgesagt.

An den Finanzmärkten wird nun stattdessen fest mit Zinssenkungen gerechnet. Von der Europäischen Zentralbank und der US-Notenbank wird schon bald mit ersten Schritten gerechnet. Derweil wird am Schweizer Finanzmarkt gerätselt, wie die Schweizerische Nationalbank reagieren könnte. Setzt sie den Negativzins noch weiter herab, wird der schweizerische Hypothekarmarkt endgültig in unbekanntes Terrain befördert.»

Bereits heute gibt es also Negativzinsen am schweizerischen Hypothekarmarkt. Ein Gläubiger zahlt seinem Schuldner einen Zins. Die Frage ist nun, wie weit sich Nullzinsen oder Negativzinsen am Hypothekarmarkt verbreiten würden. Erhalten bald Familien von Banken einen Zins, wenn sie ihr Eigenheim mit einer Hypothek finanzieren?
Am Finanzmarkt rüsten sich die Akteure bereits für das unbekannte Terrain. Pensionskassen investieren schon heute in Wohnhäuser mit vielen unvermieteten Wohnungen. Auch wenn die Leerstände für negative Renditen sorgen: Lieber heute zu minus 0,2 Prozent abschliessen, als morgen vielleicht bloss noch zu minus 0,5 Prozent.

Um Kunden anzulocken, müssen Banken und Versicherungen nochmals tiefere Zinsen bieten. In der Folge haben die Hypothekarzinsen weiter nachgegeben. Rekordmarken bleiben zurück, deren Erreichen wenige Jahre zuvor als sensationell galt.

Zinszahlungen von unter 1 Prozent für 10-Jahres-Hypotheken werden zur neuen Normalität. So tauchten vor vier Jahren die ersten Angebote auf, in denen die besten Schuldner eine Hypothek über 10 Jahre für damals rekordtiefes 1 Prozent erhielten. Doch wer zuschlug, zahlt heute gemessen an den aktuellen Topangeboten viel. Solche Angebote sind keine vorübergehenden Ausreisser mehr. Seit Ende letzten Novembers wird bei Anbietern die 1-Prozent-Grenze unterboten. Dann ging es Schlag auf Schlag.
An Weihnachten fiel der Zinssatz unter 0,9 Prozent, im Januar schon unter 0,8 Prozent.
Die bisherige Rekordmarke wurde Ende März erreicht, als das günstigste Angebot gerade noch 0,66 Prozent betrug. Die Rekorde purzeln.

Im Cash kam am 30. Juni 2019 ein Artikel mit folgender Überschrift «Die Europäische Zentralbank wird im kommenden Monat ihre Bereitschaft signalisieren, die Zinsen zu senken, und dann den Schritt im September vornehmen.»
Wird der Immobilienmarkt noch mehr angeheizt? Werden die Preise noch mehr steigen? Wird die Bautätigkeit und damit die Leerstände von Mietwohnungen noch mehr zunehmen? Und was macht der Regulator? Werden die Bedingungen für die Vergabe von Hypotheken verschärft? Eine spannende Zeit erwartet uns und das Prognosen in die Zukunft nicht einfach sind, zeigen die eingangs erwähnten Zeitungsartikel, die bis ins Jahr 2015 zurück gehen. Wenn Sie suchen, finden Sie noch ältere.

WAS WENN DIE ZINSEN STEIGEN?

Die Zinswende kommt, es fragt sich höchstens: Wann? Und wenn, dann wie schnell? Wie radikal?

In der Schweiz zeigte Bankenprofessor Urs Birchler vor einem Jahr auf, dass es in den letzten sechzig Jahren bei den kurzfristigen Sätzen schon öfters zu ­einem regelrechten Sprung gekommen war.
«Es kann brutal rasch gehen», schrieb Birchler auf dem Wirtschaftsblog Batz:
«Ein Anstieg um mehr als 5 Prozentpunkte innerhalb von einem bis zwei Jahren ist keine Seltenheit und 8 Prozentpunkte innert zweier Jahre gabs schon zweimal
(1980 bis 81 und 1989 bis 90).» Was aber geschieht konkret, wenn der Spezialfall der letzten Jahre endet? Was, wenn wir zurückkehren in eine Welt, in der Liborsätze (in Zukunft durch Saron abgelöst)– beispielsweise – über 2 Prozent liegen oder wo für die Festhypothek 4 bis 5 Prozent hingeblättert werden muss?

Hier scheint der Fall ja klar: Höhere Zinsen gleich höhere Hypotheken gleich sinkende Preise – dies die Formel für den Häusermarkt. Und so warnte die Nationalbank unlängst klar: Vor allem bei Miethäusern könnte es zu gefährlichen Korrekturen kommen.

Auch die FINMA hob den Finger:
«Die unverändert rege Bautätigkeit führt zu einem Überangebot, welches angesichts der rückläufigen Nettozuwanderung nicht absorbiert werden kann. Diese Entwicklungen erhöhen somit das Risiko im ohnehin risikobehafteten Segment der Renditewohnliegenschaften.»

Fazit von Dr. Robert Weinert (Verfasser der Studie) vor 5 Jahren.

Unter der Annahme, dass sich die derzeitigen Marktwerte wieder ihren Fundamentalwerten annähern, besteht ein Korrekturpotenzial von 0 bis minus 10 Prozent. Je nachdem, welche Berechnungsperiode zum Vergleich herangezogen, und abhängig davon, welche Region betrachtet wird,variieren die Potenziale.

Die Ergebnisse zeigen, dass das Korrekturpotenzial deutlich unter den Preisanstiegen der letzten Jahre liegt. Oder anders gesagt:
Der weitaus grösste Anteil der Preisanstiege in den letzten Jahren ist fundamental erklärbar.
Eine unverhältnismässige Abweichung vom aktuellen Marktwert kann also nicht festgestellt werden, das Korrekturpotenzial liegt in einer tragfähigen Bandbreite.
Ein Belehnungswert von 80 Prozent ist damit aus empirischer Perspektive durchaus gerechtfertigt.
Auch wenn in den Schweizer Monitoringregionen negative Korrekturpotenziale bestehen, ist nicht garantiert, dass die Preise früher oder später sinken.

Eine Veränderung der Fundamentaldaten, die zu einem weiteren Preisanstieg führt, ist
durchaus möglich. Beispielsweise könnten die Hypothekarzinsen sinken, wenn die Leitzinsen wieder ins Positive drehen und sich dadurch die Refinanzierungskosten der Banken senken.

Auch ein verstärktes Bevölkerungswachstum oder eine starke Drosselung der Wohnbautätigkeit würden den Fundamentalwert der Immobilien weiter steigen lassen.

Auf der anderen Seite sind aber auch stärkere negative Korrekturen denkbar: Sollte sich beispielsweise der Trend aufgrund markant steigender Zinsen umkehren, würde der Fundamentalwert der Immobilien deutlich ins Minus sinken.

Wir haben den Verfasser der Studie kürzlich persönlich getroffen. Angeblich möchte er die Studie überarbeiten und den heutigen Gegebenheiten anpassen. Wir sind gespannt!

Zusammenfassung - Regio-Immo-Gazette - Rinaudo & Kiss Immobilien