Droht ein Überangebot?

Um diese Frage zu beurteilen, haben wir die Handänderungen unserer Finanzierungen seit 2013 untersucht.

In diesem Zeitraum fanden wir rund 8'800 Handänderungen, bei denen die Zürcher Kantonalbank sowohl beim Verkäufer als auch beim Käufer die Finanzierung der Liegenschaft übernahm. Die Transaktionen umfassen 4'600 Einfamilienhäuser, 3'250 Eigentumswohnungen und 970 Mehrfamilienhäuser. Wir können erkennen, ob eine Übertragung innerhalb der Familie stattgefunden hat oder nicht. Zudem wissen wir, ob sie noch zu Lebzeiten erfolgte oder post mortem. Ferner ist uns bekannt, ob die Nachkommen selbst in den Liegenschaften wohnen oder ob sie diese vermieten.

Jedes zweite Einfamilienhaus wird früher oder später verkauft Die meisten Handänderungen erfolgen auf dem freien Markt, also nicht innerhalb der Familie. Gemäss unserer Analyse kommt jedes zweite Einfamilienhaus (55 Prozent) früher oder später auf den Markt. Davon erfolgt der Grossteil (75 Prozent) der Verkäufe noch zu Lebzeiten, typischerweise um den Zeitpunkt der Pensionierung herum.
Bei Stockwerkeigentum werden mit 62 Prozent aller Handänderungen noch mehr Objekte am freien Markt verkauft. Davon werden 80 Prozent noch vor dem Tode veräussert. Bei Einfamilienhäusern sind folglich familieninterne Lösungen häufiger als bei Stockwerkeigentum. Dabei wohnen die Nachkommen in der Regel im früheren Elternhaus. Nur gerade 25 Prozent dieser innerhalb der Familie verbleibenden Objekte werden vermietet, gegenüber 42 Prozent bei Stockwerkeigentum.

Konsequenzen für den Immobilienmarkt

Steigt damit sogar das Risiko für den Immobilienmarkt? Schliesslich richten sich Erbschaften naturgemäss nicht nach dem Zyklus des Immobilienmarktes. Der Neubau kann hingegen, mit einer gewissen Verzögerung, auf allfällige Verwerfungen reagieren. So kam die Bauindustrie nach der Immobilienkrise der 90er-Jahre praktisch zum Stillstand. Wären zu dieser Zeit noch viele Eigenheime vererbt worden, hätte sich die Krise noch länger hingezogen. Erbschaften hatten damals noch eine geringere Rolle gespielt, da es das Stockwerkeigentum noch nicht so lange gab, und die Hausbesitzer damals im Durchschnitt noch jünger waren als heute. Bei Mehrfamilienhäusern wird die Demografie an der knappen Angebotssituation wenig ändern, da diese Liegenschaften typischerweise innerhalb der Familie bleiben.
Spannender sind die Auswirkungen auf das Segment der Einfamilienhäuser sowie der Eigentumswohnungen. Da das familienseitige Interesse bei Einfamilienhäusern gross ist und da die Neubautätigkeit in den letzten Jahren praktisch zum Erliegen kam, scheint eine Übersättigung an Einfamilienhäusern kaum möglich.

Gehen wir in einer stark vereinfachten Rechnung von den 57'000 Einfamilienhäusern aus, welche die heute über 60-Jährigen im Kanton Zürich besitzen, dürften davon in den nächsten 25 Jahren insgesamt rund 30'000 davon auf den Markt kommen, also durchschnittlich 1'200 pro Jahr.
In den letzten Jahren wurden im Kanton Zürich pro Jahr durchschnittlich 2'250 Einfamilienhäuser am freien Markt verkauft. Damit war die Nachfrage nach Einfamilienhäusern jüngst aber noch lange nicht gestillt. Im Sinne des schonenden Umgangs mit dem knappen Boden wird die Raumplanung auch künftig die Verdichtung zugunsten des Baus von Mehrfamilienhäusern anstelle von Einfamilienhausquartieren
fördern.
Müsste man sich allein auf den Neubau verlassen, wäre der Traum vom Einfamilienhaus bald ausgeträumt. Dank dem Generationentransfer können aber viele Interessenten auf ein Bestandesobjekt hoffen.
Der Generationentransfer bedeutet folglich kein Risiko für den Einfamilienhausmarkt, sondern ist vielmehr ein Segen.

Zusammenfassung - Regio-Immo-Gazette - Rinaudo & Kiss Immobilien